重點(diǎn)城市庫存冰火兩極：北京廈門高庫存難題杭州庫存告急

2019-05-21 17:30:37來源：時(shí)代周報(bào)　

4月重點(diǎn)城市庫存冰火兩重天：北京足夠賣兩年杭州僅夠兩個(gè)月

時(shí)代周報(bào)記者謝中秀發(fā)自北京

5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。新房市場方面，4月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市為67個(gè)，比上月增加2個(gè)，上漲城市數(shù)量回歸歷史較高水平，顯示重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交活躍程度在上升。

然而，隨著一城一策的調(diào)控措施落實(shí)，各地庫存也呈現(xiàn)差異化發(fā)展。從庫存數(shù)據(jù)來看，去化周期18個(gè)月以上和6個(gè)月以下的城市值得關(guān)注。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至4月末，共有北京、煙臺(tái)、沈陽、肇慶、廈門5個(gè)城市去化周期超過18個(gè)月。其中，北京去化需23.9個(gè)月;煙臺(tái)去化周期為23.7個(gè)月;沈陽庫存去化需22.9個(gè)月;肇慶和廈門庫存量去化周期相同，都需20.8個(gè)月。

另外，杭州、重慶、長沙、南京4個(gè)城市庫存告急，去化周期在6個(gè)月或小于6個(gè)月。其中杭州去化周期僅在2.6個(gè)月，重慶庫去化需4.3個(gè)月，長沙庫存量去化需4.8個(gè)月，南京去化周期在6個(gè)月。

庫存反映各地樓市當(dāng)前供需狀況，同時(shí)也影響后續(xù)的供地。根據(jù)自然資源部2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)，消化周期高于18個(gè)月的，屬于庫存較高城市，分類來看，消化周期在18—36個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地，高于36個(gè)月的，則應(yīng)該停止供地;消化周期低于6個(gè)月的，屬于庫存較少的城市，要顯著增加并加快供地。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)指出，“北京市場比較受關(guān)注，去化壓力主要受限競房產(chǎn)品類型影響，短期內(nèi)不建議調(diào)整，以免導(dǎo)致市場熱度過高。但廈門如果再持續(xù)維持較長去化周期，則需要當(dāng)?shù)卣扇∫欢ù胧﹣碓黾尤セ?rdquo;

杭州庫存告急

近期，在土地市場和銷售市場表現(xiàn)較好的熱點(diǎn)二線城市庫存量明顯減少，杭州就是代表城市。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示杭州成交活躍，庫存下降：4月杭州成交面積環(huán)比上升35.54%，同比上升96.02%。截至4月末，杭州(不含蕭山余杭地區(qū))可售面積為85.95萬平米，其中可售面積環(huán)比減少15.07%，從對(duì)比來看，當(dāng)前可售面積處于歷史低位。

數(shù)據(jù)顯示，杭州近幾年新房去化情況較好，雖然供應(yīng)量保持了平穩(wěn)以及小幅增加，但仍帶來計(jì)算口徑下的去化周期縮短。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，杭州樓市出現(xiàn)此種表現(xiàn)，主要受當(dāng)?shù)叵迌r(jià)政策影響，當(dāng)?shù)匾欢址績r(jià)倒掛，所以帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐馁彿空邿崆椋谠阡N售情況較好。

肖文曉指出，長沙、重慶等去化周期較短城市也是如此。與此同時(shí)，今年杭州計(jì)劃供地11474畝，相較2018年減少了3461畝，其中涉宅面積減少3249畝。這會(huì)否加劇杭州樓市供需矛盾和房價(jià)調(diào)控的壓力?

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所原所長蔡為民對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示， “這兩年杭州的去化周期一直維持在低于6個(gè)月的情況內(nèi)，主要是受去化影響。但這部分去化，存在部分投資投機(jī)情況，比方來說，今日是購房需求，明日就能轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)。所以從市場整體情況來看，并不存在問題。”

高庫存難題

有別于杭州等地庫存量大幅減少的情況，北京、廈門的去化周期則處于高位，位列“五類”調(diào)控應(yīng)適當(dāng)減少供地的類別。

在克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，北京庫存去化周期為26城中最高，高達(dá)23.9個(gè)月。從整體情況來看，北京目前庫存處于中高水平，靠近歷史高位。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時(shí)代周報(bào)記者指出，當(dāng)前北京高庫存壓力主要受限競房去化不佳影響。

數(shù)據(jù)顯示，目前北京已入市限競房大約3.5萬套，預(yù)計(jì)未來還有四五萬套限競房將進(jìn)入市場。“但受供應(yīng)體量大、同質(zhì)化嚴(yán)重等因素影響，去化并不佳。”郭毅表示，“目前限競房整體的去化率僅有三成左右。”

高庫存另一個(gè)代表城市是廈門。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，廈門可售面積為253.62萬平方米，環(huán)比上升17.17%，為重點(diǎn)監(jiān)測10城中增幅最高城市。近期銷售回暖仍未帶領(lǐng)廈門走出嚴(yán)格調(diào)控、成交銳減導(dǎo)致的高庫存狀態(tài)。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜向時(shí)代周報(bào)分析指出，可售面積統(tǒng)計(jì)口徑為截至上月可售加上本月新批商品住宅，再減去本月成交。所以一個(gè)城市的庫存量，有成交和新批上市兩個(gè)觀察指標(biāo)。因此，成交上升不一定帶來庫存下降。

“廈門的庫存量事實(shí)上并不大，但由于近兩年廈門成交量急劇縮減，根據(jù)計(jì)算方式才得出去化周期較長的結(jié)論。”新景祥廈門研究中心總經(jīng)理張建對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，如果廈門樓市想回到比較好的狀態(tài)，今年需完成200萬平方米的去化量。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月，廈門新房成交量總計(jì)40.62萬平米。2019年已經(jīng)過去1/3，但距離200萬平方米的去化目標(biāo)，廈門僅完成了1/5。

對(duì)于這類城市，改善庫存問題，更多的希望放在政策環(huán)境改變上。

針對(duì)北京由于限競房去化帶來的高庫存難題，郭毅建議道，應(yīng)該從供地端和產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，適當(dāng)控制供地，并且改善當(dāng)前7090的產(chǎn)品形態(tài)，否則市場壓力將會(huì)越來越大。

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